Commerce en pied d'immeuble d'habitation : l'isolement que le bail ne mentionne jamais

Une boulangerie, une supérette ou un magasin de prêt-à-porter installé au rez-de-chaussée d'un immeuble de logements relève de deux réglementations à la fois. Côté exploitation, c'est un établissement recevant du public de type M. Côté bâtiment, c'est un local non affecté à l'habitation inséré dans un immeuble soumis à l'arrêté du 31 janvier 1986. Les deux corpus s'appliquent simultanément, et au droit de chaque paroi c'est la contrainte la plus sévère qui l'emporte.

Le bail commercial ignore presque toujours cette superposition. Il décrit une surface, une destination, une répartition de charges, parfois une clause générale de mise en conformité. Il ne dit pas quel degré coupe-feu doit séparer la réserve du hall, ni qui financera la reprise d'une gaine technique traversant un plancher séparatif. La réponse se construit en croisant le règlement de sécurité applicable au type et à la catégorie de l'établissement, le règlement de copropriété avec son état descriptif de division, et le bail lui-même.

Deux réglementations s'appliquent au même mur

L'arrêté du 25 juin 1980 traite le local commercial comme un ERP inséré dans un bâtiment à occupations multiples. Ses articles CO 7 à CO 10 fixent l'isolement par rapport aux tiers contigus et superposés : parois et planchers séparatifs coupe-feu, absence de communication directe, sas lorsqu'une intercommunication est indispensable. Les dispositions particulières du type M ajoutent leurs propres exigences sur les réserves et les locaux techniques.

L'arrêté du 31 janvier 1986 raisonne dans l'autre sens. Il protège les logements et leurs dégagements contre un risque né d'un local qui ne relève pas de l'habitation. Il impose l'isolement des locaux non affectés à l'habitation par rapport au reste du bâtiment et encadre l'encloisonnement des escaliers selon la famille de l'immeuble : deuxième famille, troisième famille A ou B, quatrième famille lorsque le plancher bas du logement le plus haut se situe à plus de 28 mètres. Au-delà de 50 mètres, le bâtiment sort de ce champ et relève du régime des immeubles de grande hauteur.

Pour un local de 5e catégorie sans local à sommeil, les dispositions PE de l'arrêté du 22 juin 1990 prennent le relais du règlement général et fixent un socle allégé, sans supprimer l'exigence d'isolement vis-à-vis des tiers. Ces textes sont modifiés régulièrement : la version opposable est celle en vigueur à la date de dépôt du dossier d'autorisation de travaux, et un projet calé sur une version antérieure se corrige au stade de l'instruction, au moment où la reprise coûte le plus cher.

Quel degré d'isolement entre le local et les parties communes ?

Le degré ne se choisit pas sur catalogue, il se lit dans le texte applicable à la paroi considérée. Côté ERP, les articles CO 7 et CO 8 fixent le degré des parois verticales et des planchers séparant l'établissement des tiers contigus et superposés, selon la configuration et la hauteur du bâtiment. Côté habitation, l'arrêté du 31 janvier 1986 impose son propre isolement entre le local non affecté à l'habitation et les logements comme leurs dégagements. Les deux lectures se superposent sur la même paroi et c'est la plus contraignante qui s'applique.

Le classement s'exprime selon la NF EN 13501-2 : EI pour un élément non porteur, REI lorsque l'élément participe à la stabilité. EI 60 correspond à l'ancien coupe-feu de degré 1 heure, EI 120 au degré 2 heures. Pour un bloc-porte, le classement repose sur un essai mené selon la NF EN 1634-1, et le procès-verbal doit couvrir l'ouvrage réellement posé : même famille de produit, même sens de pose, même type de support, mêmes accessoires. Une porte EI 60 montée sur une cloison en plaques de plâtre alors que son PV vise une maçonnerie ne bénéficie pas du classement qu'elle affiche.

La difficulté porte rarement sur le degré, presque toujours sur la continuité. Un mur EI 60 percé d'une trémie non rebouchée, arrêté sous un faux plafond au lieu de monter jusqu'au plancher structurel, ou interrompu par un coffrage bois autour d'une descente d'eaux pluviales ne remplit plus sa fonction. Sur des immeubles anciens transformés en surface commerciale, la paroi séparative s'arrête fréquemment au niveau du plafond suspendu, laissant un plénum continu jusqu'au hall d'entrée.

La porte vers la cage d'escalier : degré, sens d'ouverture, asservissement

La règle de base est l'absence de communication directe entre le commerce et l'escalier protégé desservant les logements. Quand la configuration ne permet pas de faire autrement, accès à un local technique commun ou sortie de secours reportée, l'intercommunication se traite dans les conditions de l'article CO 10 : sas ou bloc-porte classé, systématiquement équipé d'un ferme-porte, avec un degré cohérent avec celui de la paroi traversée.

Le sens d'ouverture se détermine sur l'effectif : une porte desservant un local pouvant recevoir plus de 50 personnes s'ouvre dans le sens de la sortie, en application de l'article CO 45. Une porte donnant sur la cage d'escalier ne doit pas non plus, en s'ouvrant, réduire la largeur utile de l'escalier ou du palier. Ce conflit se résout par un décaissé, un changement de sens ou un déplacement de l'ouvrant, pas par une mention en note de bas de plan.

Si la porte doit rester ouverte en exploitation, elle est maintenue par une ventouse électromagnétique et devient un dispositif actionné de sécurité au sens de la NF S 61-937 : fermeture par rupture d'alimentation, déclenchement par la détection ou par commande manuelle, réarmement local après essai. La cale en bois glissée sous l'ouvrant reste une anomalie courante en visite, et elle annule à elle seule le compartimentage.

Réserve, local technique et gaine traversante : les points faibles récurrents

La réserve constitue le premier point de contrôle. Le règlement la classe en local à risques particuliers au-delà d'un seuil de surface fixé par les dispositions du type M. Un local à risques importants exige des parois coupe-feu 2 heures et un bloc-porte coupe-feu 1 heure ; un local à risques moyens, 1 heure et une demi-heure, conformément aux articles CO 27 et CO 28. Ce niveau d'exigence vaut aussi vis-à-vis des parties communes lorsque la réserve leur est mitoyenne, ce qui est la règle dans les linéaires étroits en pied d'immeuble.

Les locaux techniques suivent la même logique, du TGBT au local de conditionnement d'air. La chaufferie relève de son propre régime et, selon la puissance installée, peut basculer dans le champ des installations classées, ce qui déplace une partie du débat vers l'arrêté d'exploitation et les prescriptions préfectorales.

Les traversées concentrent le reste des non-conformités. Colonnes montantes, gaines de désenfumage, chemins de câbles courant du local vers le hall : chaque passage de paroi doit être obturé par un dispositif de degré au moins égal, clapet coupe-feu, collier intumescent ou rebouchage sous PV. Les trappes de visite situées en partie commune s'oublient au moment des travaux d'aménagement et se retrouvent en simple contreplaqué, alors que la paroi qu'elles percent est comptée EI 60 dans la notice de sécurité.

Qui finance quoi entre bailleur, preneur et syndicat des copropriétaires

Trois porteurs de charge coexistent : le bailleur propriétaire des murs, le preneur exploitant de l'ERP, le syndicat des copropriétaires propriétaire des parties communes. La confusion vient de ce que la responsabilité réglementaire et la charge financière ne se superposent pas.

Au titre du code de la construction et de l'habitation, propriétaires et exploitants sont tenus de faire établir, maintenir et entretenir les installations en conformité avec les dispositions applicables. Devant la commission de sécurité, l'exploitant répond de son établissement, y compris pour un défaut logé dans un ouvrage qui ne lui appartient pas. L'écart avec le bail se règle ensuite entre les parties, jamais devant le service instructeur.

La charge se tranche au contrat. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, l'article R. 145-35 du code de commerce interdit d'imputer au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil, qui vise les gros murs, les voûtes et le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Une paroi séparative structurelle à reprendre relève donc du bailleur, tandis qu'un bloc-porte coupe-feu ajouté pour desservir une réserve créée par le preneur relève de son aménagement.

Dès qu'un ouvrage touche les parties communes, percement d'un mur porteur, création d'une porte vers le hall ou passage d'une gaine dans une trémie commune, l'autorisation de l'assemblée générale est requise au titre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le calendrier des assemblées conditionne alors le planning : un projet arrêté en février attend l'assemblée de printemps, puis le délai de contestation des décisions. Cette contrainte se négocie au moment de la signature du bail, pas trois semaines avant l'ouverture prévue.

Ce qu'il faut relever avant la visite de la commission de sécurité

Le relevé utile tient en quelques vérifications physiques : tracé réel de la paroi séparative du sol structurel au plancher haut, présence et lisibilité des marquages sur les blocs-portes, état des ferme-porte et des ventouses, obturation des traversées, portes de réserve et de local technique, largeur utile des dégagements mesurée ouvrants en position ouverte.

Côté dossier, l'instruction attend les procès-verbaux de classement au feu des parois et des blocs-portes, les rapports de vérification des installations techniques, le registre de sécurité tenu à jour et le plan d'intervention conforme à la NF X 08-070 lorsqu'il est exigé. Le carnet d'entretien de la copropriété et les procès-verbaux d'assemblée générale complètent le tableau pour tout ce qui touche les parties communes.

En petite couronne, l'instruction relève de la BSPP pour Paris et les départements 92, 93 et 94 ; en grande couronne, le SDIS territorialement compétent prend le relais pour le 77, le 78, le 91 et le 95. Les pratiques d'instruction diffèrent d'un service à l'autre sur les points de détail, ce qui rend utile une consultation préalable avant de figer un plan d'aménagement dont la reprise coûterait un décalage d'ouverture.

Limites et vérifications

Les textes, caractéristiques produit, prix, délais et pratiques de marché peuvent évoluer. Vérifiez les sources primaires, la documentation de la référence concernée et la situation du projet avant toute décision.

Aucune certification, référence client, statistique interne, offre commerciale ou performance IEF & CO n'est affirmée dans cet article sans dossier de preuve validé.